3月10日，山東省政府網站發(fā)布《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》，明確到 “十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區(qū)”。

老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是指對老舊小區(qū)及相關區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

老舊小區(qū)改造標準由市縣確定 改造后實現物業(yè)管理全覆蓋

《方案》提出，山東省將制定《全省老舊小區(qū)改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區(qū)和周邊區(qū)域的改造內容進行豐富和提升。其中，基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎設施老化、環(huán)境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、商業(yè)設施以及智慧社區(qū)等。由市、縣（市、區(qū)）確定老舊小區(qū)改造標準。

同時，社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等基層組織，應征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實行“一小區(qū)一策”。

《方案》明確要強化專營設施協(xié)同改造，完善社區(qū)服務設施。老舊小區(qū)內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區(qū)改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業(yè)此類支出負擔。要深入挖掘小區(qū)內空間資源，整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，利用機關企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區(qū)內及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規(guī)定標準建設完善社區(qū)黨群服務中心。

在管理方面，山東省將推行社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共商事務、協(xié)調互通的管理模式，并建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實現物業(yè)管理全覆蓋。

“4+N”創(chuàng)新改造方式和融資方式

為解決老舊小區(qū)改造資金問題，《實施意見》明確，山東省將按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。

“4”即大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式、跨片區(qū)組合平衡模式、小區(qū)內自求平衡模式、政府引導的多元化投入改造模式，“N”是指鼓勵各地結合實際探索多種模式。

其中，大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式，即把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，加大片區(qū)內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統(tǒng)籌搭配，實現自我平衡。

跨片區(qū)組合平衡模式則將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現資金平衡。

小區(qū)內自求平衡模式指在有條件的老舊小區(qū)內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

政府引導的多元化投入改造模式是對于市、縣（市、區(qū)）有能力保障的老舊小區(qū)改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。

“15分鐘生活圈”內低效用地優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施

《方案》強調老舊小區(qū)改造要加強規(guī)劃統(tǒng)籌，對在小區(qū)內及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

同時，鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造的政策措施。把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施。

山東省還將創(chuàng)新財政資金政策和不動產登記做法?！斗桨浮诽岢?，要積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統(tǒng)籌安排資金用于老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區(qū)改造試點任務或“4+N”融資試點任務的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區(qū)改造；嚴格執(zhí)行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目可通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區(qū)的民政、城市建設和管理、文化、衛(wèi)生、商務、體育等渠道相關資金，統(tǒng)籌投入老舊小區(qū)改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。此外，小區(qū)內增加公共建筑的，立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協(xié)議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

來源：大眾日報客戶端